Būsto paskolos sutartis dažnai trunka kelis dešimtmečius, todėl sąlygos, kurios atrodė tinkamos prieš penkerius ar dešimt metų, šiandien nebūtinai yra konkurencingos. Pasikeitus pajamoms, būsto vertei ar bendrai paskolų rinkos situacijai, verta iš naujo įvertinti palūkanų maržą, likusį įsipareigojimų terminą ir banko taikomus mokesčius. Tačiau paskolos perkėlimas nėra vien paprastas banko pakeitimas – pirmiausia reikia apskaičiuoti, ar galima nauda viršys refinansavimo išlaidas.
Pirmas signalas – per didelė palūkanų marža
Būsto paskolos palūkanas paprastai sudaro kintama dalis, pavyzdžiui, EURIBOR, ir banko nustatyta marža. EURIBOR taikomas visiems pagal pasirinktą palūkanų rūšį ir sutarties sąlygas, todėl keičiant banką dažniausiai svarbiausia derėtis būtent dėl maržos.
Jeigu prieš kelerius metus paskolą gavote sudėtingesnėmis rinkos sąlygomis, jūsų marža gali būti didesnė nei šiuo metu siūloma panašios finansinės padėties klientams. Skirtumas iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti nedidelis – pavyzdžiui, 0,3 ar 0,5 procentinio punkto. Vis dėlto didelės paskolos atveju tai gali reikšti reikšmingą palūkanų sumą per visą likusį laikotarpį.
Prieš kreipiantis į kitą banką verta paprašyti dabartinio kredito davėjo peržiūrėti sąlygas. Bankui pateiktas konkretus konkurento pasiūlymas gali tapti pagrindu sumažinti maržą, todėl paskolos perkelti neprireiks. Kita vertus, jei dabartinis bankas neatsižvelgia į jūsų mokumo pagerėjimą, didesnes pajamas ar išaugusią įkeisto būsto vertę, konkurentų pasiūlymus verta įvertinti rimčiau.
Kada refinansavimas gali būti finansiškai naudingas
Paskolos perkėlimo prasmę geriausiai parodo ne vien mažesnė mėnesio įmoka, o visa būsima kredito kaina. Mažesnė įmoka gali atsirasti ir dėl ilgesnio paskolos termino, tačiau tokiu atveju bendra sumokėtų palūkanų suma gali padidėti.
Vertinant pasiūlymą reikėtų palyginti:
– dabartinę ir siūlomą palūkanų maržą; – likusią paskolos sumą; – likusį grąžinimo terminą; – mėnesio įmoką pagal tą pačią palūkanų rūšį; – visas paskolos perkėlimo ir sutarties keitimo išlaidas; – bendrą palūkanų sumą iki kredito grąžinimo pabaigos.
Pavyzdžiui, jei likusi paskolos suma yra 100 000 eurų, o naujas bankas siūlo maržą, mažesnę 0,4 procentinio punkto, vien palūkanų skirtumas per metus teoriškai gali sudaryti apie 400 eurų. Tiksli nauda priklausys nuo paskolos likučio mažėjimo, pasirinkto EURIBOR laikotarpio ir kitų sutarties sąlygų. Jei refinansavimo išlaidos sudaro kelis šimtus eurų, investicija gali atsipirkti gana greitai. Tačiau jeigu iki paskolos pabaigos liko nedaug laiko arba paskolos suma maža, sutaupymas gali būti per menkas.
Skaičiuojant verta įvertinti ir alternatyvą – papildomai grąžinti dalį paskolos. Kartais mažesnė marža nėra vienintelis būdas sumažinti palūkanas, ypač jei turite santaupų ir paskolos sutartis leidžia dalį kredito grąžinti be reikšmingų papildomų išlaidų.
Kokios išlaidos ir kliūtys gali laukti perkeliant paskolą
Refinansavimas gali apimti turto vertinimą, naujos sutarties administravimą, hipotekos pakeitimo ar įregistravimo veiksmus, notaro bei kitus su sandoriu susijusius mokesčius. Kai kuriais atvejais dalį šių išlaidų bankas kompensuoja arba pasiūlo atlikti be papildomo mokesčio, tačiau tai būtina patikrinti individualiame pasiūlyme, o ne vertinti vien pagal reklaminę antraštę.
Svarbu atkreipti dėmesį ir į dabartinės sutarties sąlygas. Keičiant fiksuotą palūkanų normą arba tam tikrais kitais atvejais gali būti taikoma kompensacija už išankstinį kredito grąžinimą. Jos taikymas priklauso nuo sutarties, pasirinktos palūkanų rūšies ir galiojančių taisyklių. Todėl prieš priimant sprendimą reikėtų raštu paprašyti banko pateikti tikslią likusio kredito grąžinimo bei sutarties nutraukimo sąnaudų informaciją.
Naujasis bankas paskolą vertins iš naujo. Tai reiškia, kad bus analizuojamos pajamos, kiti įsipareigojimai, kredito istorija, šeimos finansinė situacija ir įkeičiamo būsto vertė. Jei nuo paskolos paėmimo sumažėjo pajamos, atsirado naujų kreditų ar pasikeitė darbo pobūdis, naujas bankas gali pasiūlyti ne tokias palankias sąlygas, kokių tikitės. Kita vertus, išaugusi būsto vertė ir pagerėjęs pajamų santykis su įsipareigojimais gali sustiprinti jūsų derybinę poziciją.
Kaip pasiruošti deryboms su bankais
Pradėti verta nuo dabartinės sutarties peržiūros. Susirašykite likusią paskolos sumą, maržą, terminą, palūkanų perskaičiavimo datą ir visus taikomus mokesčius. Taip pat naudinga pasitikrinti, ar paskolos sutartyje numatyta galimybė keisti palūkanų rūšį arba persiderėti dėl maržos.
Tada verta kreiptis į kelis bankus ir pateikti vienodą informaciją. Lyginant pasiūlymus svarbu žiūrėti ne tik į reklamuojamą maržą, bet ir į reikalavimą pervesti atlyginimą, įsigyti papildomų paslaugų, sudaryti draudimo sutartis ar mokėti periodinius administravimo mokesčius. Šios sąlygos gali sumažinti realią naudą.
Naudinga iš anksto pasiruošti dokumentus apie pajamas, turimus įsipareigojimus ir būstą. Kuo aiškiau pateikta informacija, tuo lengviau gauti konkrečias, tarpusavyje palyginamas sąlygas. Skaičiavimui galima pasitelkti paskolos skaičiuoklę, tačiau galutinį sprendimą reikėtų grįsti banko pateiktu individualiu pasiūlymu ir visų išlaidų suvestine.
Banko keitimas dažniausiai prasmingas tada, kai paskolos likutis dar didelis, iki grąžinimo pabaigos liko nemažai metų, o palūkanų maržos skirtumas yra pakankamas padengti visas refinansavimo išlaidas. Jei sutaupymas nedidelis, galima pirmiausia derėtis su dabartiniu kreditoriumi. O jei pasiūlymų sąlygos panašios, sprendimą gali nulemti ne tik kaina, bet ir aptarnavimo kokybė, sutarties lankstumas bei galimybė ateityje be didelių kaštų keisti paskolos sąlygas.
