Būsto paskolos paraiška gali atrodyti beveik patvirtinta, tačiau vienas dokumentas pakeičia visą situaciją: nepriklausomo vertintojo nustatyta turto rinkos vertė pasirodo mažesnė už sutartą pirkimo kainą. Tokiu atveju bankas gali finansuoti ne visą pageidaujamą sumą, paprašyti didesnio pradinio įnašo arba apskritai atsisakyti priimti konkretų būstą kaip tinkamą užstatą. Todėl vertinimo ataskaita nėra formalumas – ji tiesiogiai susijusi su sandorio kaina, paskolos dydžiu ir jūsų finansine rizika.
Bankas remiasi ne vien pirkimo kaina
Pirkėjo ir pardavėjo sutarta suma savaime neįrodo, kad būstas tiek ir vertas rinkoje. Bankui svarbu, kokią vertę turtas turėtų tuo atveju, jei dėl paskolos negrąžinimo jį tektų realizuoti. Dėl šios priežasties kredito įstaiga paprastai vertina mažesnę iš dviejų sumų: būsto pirkimo kainą arba vertinimo ataskaitoje nurodytą rinkos vertę.
Tarkime, buto kaina siekia 150 tūkst. eurų, tačiau vertintojas nustato 140 tūkst. eurų vertę. Jei bankas finansuoja iki 85 proc. užstato vertės, paskola būtų skaičiuojama nuo 140 tūkst. eurų, o ne nuo pirkimo kainos. Tokiu atveju maksimali paskolos suma galėtų sumažėti maždaug 8,5 tūkst. eurų. Šį skirtumą pirkėjui tektų padengti savo lėšomis.
Svarbu įvertinti ir tai, kad pradinis įnašas skaičiuojamas ne visada vien tik nuo sutartyje nurodytos kainos. Konkreti banko metodika gali skirtis, tačiau mažesnė turto vertė dažniausiai reiškia didesnį nuosavų pinigų poreikį. Jei jų neturite, gali tekti derėtis dėl kainos, ieškoti papildomo finansavimo ar atsisakyti sandorio.
Kodėl vertė gali būti mažesnė nei tikėjotės
Vertintojas analizuoja ne pardavėjo lūkesčius, o rinkos duomenis. Viena svarbiausių vertės nustatymo dalių – panašių būstų sandoriai toje pačioje ar panašioje vietovėje. Jei aplinkui panašūs butai buvo parduoti pigiau, vien brangus remontas ar išskirtinis interjeras nebūtinai pateisins didesnę kainą.
Vertę mažina ir objektyvūs turto trūkumai: prastesnė pastato būklė, nepatogus išplanavimas, pirmas ar paskutinis aukštas, triukšminga aplinka, nepakankamas apšvietimas, automobilių stovėjimo vietų trūkumas. Individualių namų atveju svarbūs tampa sklypo dokumentai, statybos baigtumas, komunikacijos, privažiavimas ir pastato energinės savybės.
Rimta kliūtis gali būti neįteisinti pakeitimai. Jei bute nugriauta siena, įrengtas papildomas kambarys ar pakeista patalpų paskirtis, tačiau tai neatspindėta kadastro dokumentuose, vertintojas gali į tokius pakeitimus neatsižvelgti arba nurodyti papildomą riziką. Kai kuriais atvejais ataskaitoje pažymima, kad turtas tinkamas užstatui tik pašalinus dokumentų neatitikimus.
Ne mažiau svarbi ir turto paskirtis. Gyvenamosios paskirties būstas, sodo namas, nebaigtas statinys ar komercinės paskirties patalpos bankui gali būti vertinami skirtingai. Net jei turtas fiziškai atrodo tinkamas gyventi, jo teisinis statusas gali riboti finansavimo galimybes.
Kada ataskaita gali sustabdyti sandorį
Vien mažesnė vertė nebūtinai reiškia, kad paskola bus atmesta. Dažnai bankas tiesiog sumažina finansuojamą sumą. Vis dėlto sandoris gali tapti neįgyvendinamas, jei pirkėjas neturi pakankamai lėšų susidariusiam skirtumui padengti.
Rizika ypač didelė tada, kai pirkimo–pardavimo sutartyje numatytas didelis avansas, o finansavimas dar nėra galutinai patvirtintas. Jei vertinimo rezultatas nepalankus, pirkėjas gali atsidurti situacijoje, kai paskolos neužtenka, tačiau avanso praradimo grėsmė išlieka. Todėl sutartyje verta aiškiai numatyti, kad sandoris priklauso nuo banko finansavimo ir tinkamo turto įvertinimo.
Finansavimą gali apsunkinti ir neigiamos pastabos apie likvidumą. Mažame miestelyje, nepatrauklioje vietoje ar specifinės paskirties pastate esantį būstą parduoti gali būti sunkiau. Tokiu atveju bankas gali taikyti konservatyvesnį požiūrį, prašyti didesnio pradinio įnašo arba nustatyti papildomas sąlygas.
Ataskaita taip pat gali būti nepriimtina, jei ją parengė ne tas vertintojas, kurį pripažįsta bankas, arba jei dokumentas per senas ir nebeatspindi dabartinės rinkos. Todėl prieš užsakant vertinimą verta pasitikrinti konkrečios kredito įstaigos reikalavimus.
Kaip sumažinti nemalonių staigmenų riziką
Dar prieš pasirašant preliminarią sutartį naudinga palyginti prašomą kainą su panašių būstų pasiūlymais ir realiais sandoriais. Skelbimų kainos ne visada atspindi galutinę rinkos vertę, todėl vien jomis remtis nepakanka. Jei būstas akivaizdžiai brangesnis už analogiškus objektus, verta numatyti atsargų finansinį scenarijų.
Pirkėjui taip pat naudinga iš anksto paprašyti dokumentų: Registrų centro išrašo, kadastro bylos, statybos užbaigimo dokumentų, informacijos apie atliktus perplanavimus. Jei kyla abejonių dėl teisėtumo, geriau jas išsiaiškinti iki vertinimo ir derybų pabaigos, o ne tada, kai paskolos paraiška jau pateikta.
Kai vertė būna mažesnė, galimi keli sprendimai. Galima derėtis su pardavėju dėl kainos sumažinimo, padidinti pradinį įnašą, ieškoti kito banko ar užsakyti pakartotinį vertinimą, jei yra pagrindo manyti, kad ataskaitoje neįvertinti svarbūs faktai. Tačiau antras vertinimas nėra garantija, kad rezultatas bus palankesnis, o jo išlaidas dažniausiai tenka padengti pačiam pirkėjui.
Būsto vertinimą verta laikyti ne paskutine kliūtimi, o vienu svarbiausių sprendimo patikrinimų. Jei ataskaita patvirtina kainą ir dokumentų tvarkingumą, paskolos procesas tampa sklandesnis. Jei ji atskleidžia neatitikimų, dar lieka galimybė persiderėti ar atsitraukti nepatiriant didelių nuostolių. Didžiausia rizika kyla tada, kai pirkėjas visą savo planą grindžia optimistine būsto kaina ir nepalieka finansinės atsargos nepalankiam vertinimo rezultatui.
